全國停車政策紛紛出臺的熱鬧背景中，《停車》編輯部還是注意到一個巨大的空白點。那就是這些政策中，關于立體停車場的內(nèi)容相對較少。究其原因，有專家認為，主要還是各地主管部門普遍缺乏對立體停車場的深入認識和駕馭能力，重視程度也有待提高。管中窺豹，讓我們看看廣州媒體進行的立體停車場調(diào)查！或許，這對全國眾多城市都有著發(fā)聾振聵的標本意義。
廣州停車難已成廣大車主心中之痛，很多人因停車難經(jīng)常發(fā)愁，有的甚至被迫賣車,然而能大幅度解決停車難問題的立體停車場，建設僅需一個月，審批卻至少要一年以上。廣州建成投產(chǎn)的立體泊位不到北京的1/52。面對廣州中心區(qū)車位普遍40萬元以上，廣州《新快報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，立體停車場無論是效果、成本、施工時間和投資回報在廣州都很有優(yōu)勢，發(fā)展嚴重滯后，主要是遭遇到諸多困境。
業(yè)內(nèi)人士認為，對照目前正在征求意見的新《廣州停車場管理辦法》(簡稱《新辦法》),有的已提到卻沒能真正解決，有的則需要補充修改。
困境一
立體停車場設備定性模糊 審批難審批慢材料無從找
為何立體停車場在廣州難以發(fā)展？
據(jù)廣州停車場協(xié)會相關負責人介紹，立體停車場，尤其是通透式的立體停車場，完全是鋼架結構，有的甚至連頂棚都沒有。這在國家層面是定為特種機械設備，由質(zhì)監(jiān)部門審批主管。比如在廣西南寧，消防安全距離外的立體停車場，只需要質(zhì)監(jiān)部門審批后即可安裝。
但在廣州，則要涉及房管部門、城管部門、建設部門等，由此引發(fā)審批難、審批慢，甚至審批材料無從找的情況。審批一年能下來，都算很快。
采訪中，不少業(yè)主和建設企業(yè)紛紛表示，僅此一點就已經(jīng)讓很多對立體停車場有投資建設意向的單位、小區(qū)和投資者望而卻步，有不少立體停車場申報兩年都拿不到審批。而廣州立體停車場公司也寧愿到幾百公里外的城市發(fā)展業(yè)務，也不愿做廣州單子，因為太麻煩。
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建議：學先進城市經(jīng)驗簡政放權
業(yè)內(nèi)人士認為，在全國絕大多數(shù)城市明確立體停車場特種設備屬性，簡化審批、獎金鼓勵建設的情況下，廣州不能再走老路，堵死立體停車場發(fā)展。
應該學習先進城市的成功經(jīng)驗，簡政放權。一是明確為特種設備，只由質(zhì)監(jiān)一個部門嚴格管理，避免多頭審批管理；二是即便管理辦法需要多個部門來共同制定，也應該設一個統(tǒng)籌的管理部門和處室，簡化程序和申報材料，一次性申報審批，壓縮并明確審批時間，如30個工作日內(nèi)；三是剔除不合理申報材料，比如去設計院出建筑圖紙這類“無厘頭”的申報材料，真正做到不設卡。
困境二
立體停車沒規(guī)劃沒地皮 閑置地無土地證難報批
據(jù)廣州市停車場協(xié)會常務副會長潘國璠介紹，廣州停車位缺口理論數(shù)據(jù)為120萬個，且每年還要新增12萬機動車，但征求意見的《新辦法》卻沒有明確每年要新規(guī)劃多少停車場，新規(guī)劃的停車場也在逐年遞減，實際就是中心區(qū)土地規(guī)劃供給已難有空間，即便是換乘停車場的選址地塊也所剩不多。而另一方面，很多目前在中心六區(qū)的閑置用地，又因為沒有土地產(chǎn)權證明，而無法申請報批立體停車場。
據(jù)了解，目前已有部分利用閑置用地的停車場經(jīng)營者，想投資申報改建立體停車場，但由于只有場地租用證明，而無土地證等產(chǎn)權證明，導致無法申報。
2
建議：規(guī)劃要跟上 限制要放寬
據(jù)潘國璠介紹，很多想投資試水立體停車場的老板，大多都為拿不到地而頭疼，沒有場地經(jīng)營，再多錢再多熱情也沒用。
潘國璠認為：“立體停車場不同于一般露天停車場，在空間上需要位置，與其他建筑物需要一定距離，這就要求必須規(guī)劃先行，明確這塊地要用來建立體停車場。尤其是一些新建的大型樓盤，又不愿建足夠地下車庫的，更應該劃出立體停車場預留位置。”
有業(yè)內(nèi)人士認為，廣州中心區(qū)規(guī)劃土地就應該鼓勵建立體停車場，壓制普通停車場報批，并在政策上給予立體停車場優(yōu)惠。
困境三
等同建筑物，改變?nèi)莘e率
將立體停車場設備定性為建筑物，除了會有審批難審批慢和多頭管理等問題，對于開發(fā)商和房產(chǎn)所有者來說，還會影響整個地產(chǎn)項目的容積率。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，本身政府地價就高昂，在此情況下又要求一戶一泊位，建設立體停車場是否影響容積率則很關鍵。而且，在整個項目的運作過程中，如果將立體停車場設備定性為建筑物，則可能會影響整個地產(chǎn)項目的報批辦證，甚至影響房產(chǎn)證和預售證，嚴重打擊了地產(chǎn)商建設立體停車場的積極性。而如果小區(qū)已經(jīng)售完，業(yè)主方過半要求建立體停車場，而其本身又影響整個項目的容積率，是否也會影響修改每一戶的房產(chǎn)證?
3
建議：視為特種設備預留位招投標
對此困境，業(yè)內(nèi)人士認為，一方面要將立體停車場視為特種設備而非建筑物，避免規(guī)劃或者業(yè)主增設時改變整個樓盤項目的容積率，同時也令開發(fā)商更支持建立體停車場。
針對目前越來越嚴重的“死庫”問題(開發(fā)商為應付一戶一泊位而建劣質(zhì)立體車庫，無法長期正常使用)，有立體停車企業(yè)建議：將原本強制開發(fā)商按要求自建車庫，改為允許開發(fā)商先預留空地和提供方案，并按市價將建設資金交給政府部門或者業(yè)委會公開招投標，為業(yè)主尋找更好的停車方案。
困境四
遇物業(yè)公司和周邊居民反對
據(jù)立體停車企業(yè)負責人介紹，除了上述困境外，由于立體停車是新生事物，所以有時候在一些設有產(chǎn)權車庫的小區(qū)，會遇到開發(fā)商、物業(yè)公司以及居民的反對。“有的開發(fā)商手里還有不少室內(nèi)地下停車場等著高價出售，有的是業(yè)主已經(jīng)花了大價錢買了地下車庫的，他們當然不希望小區(qū)里在建立體停車場了。這樣會讓產(chǎn)權車位不再搶手，甚至貶值。”
本身房產(chǎn)面積大的業(yè)主(往往已買車位)以及開發(fā)商或者擁有產(chǎn)權的物業(yè)公司，卻對立體停車場缺乏興趣。只有小區(qū)停車矛盾已經(jīng)很大，有車位的依然不夠用(一家兩臺車以上)、物業(yè)管理成本激增的情況下，才會減少阻力。
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建議：鼓勵業(yè)主協(xié)商解決
而由于立體停車場影響周邊居民的通風、采光、景觀等問題，而導致周邊居民反對建立體停車場的，也不是沒有（但不是主要因素）。據(jù)業(yè)內(nèi)人士和立體停車場業(yè)主反映，遇到這類問題，一般都是由業(yè)主來協(xié)商解決，比如改設通透式的立體停車場，或者保證消防安全距離，改善設備設施或者其他補償解決。相關問題解決后，建設企業(yè)才會進場施工。
困境五
高度不超6米免許可證 仍難見效益
據(jù)停車場協(xié)會相關負責人介紹，按照《新辦法》的規(guī)定，室外機械式立體停車設備高度應當不超過6米，采用通透式的機械框架并宜采用垂直綠化進行遮飾,可免于單獨申領建設工程規(guī)劃許可證。這一規(guī)定，實際是為6米以下的立體車庫開辟綠色通道，從而避免困境1、困境2所帶來的一系列問題。
不過，多位資深業(yè)內(nèi)人士，包括停車場協(xié)會相關負責人，均認為6米的標準太低了，仍難見經(jīng)濟效益。
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建議：安全距離外10米高車庫免許可證
一位從事十多年立體車庫建設的項目經(jīng)理告訴媒體，6米的高度只能建3層車庫，如果底層只有3輛車的寬度，則整個車庫只能停7臺車，跟雙層升降平移車庫相差不大，性價比非常低。“可如果限定改為10米，則可以最多建6層車庫，性價比要高得多。”這種觀點被業(yè)內(nèi)人士普遍認同。
廣州停車場協(xié)會相關負責人表示：“實際上，由于本身規(guī)定了通透式結構，所以10米高和6米高，實際只是差了一層樓高，對周邊采光、通風影響很小。所以，我們建議在消防安全距離保證的情況下，室外機械式立體停車設備高度應當不超過10米，采用通透式的機械框架并宜采用垂直綠化進行遮飾，避免對城市景觀造成影響，可免于單獨申領建設工程規(guī)劃許可證。”
困境六
想提高收費標準并不容易
除了審批管理的政策影響之外，投資回報率也是影響停車場經(jīng)營者改建立體停車庫的重要因素。
按照《新辦法》的規(guī)定，立體停車場可在原來所屬的收費標準上適度提價。然而在實際中，提價仍會受到多個方面的影響，比如醫(yī)院的立體停車場，本身會受政府定價限制，僅按3元/小時收費。又比如住宅小區(qū)，收費標準也是政府指導限價，而《新辦法》并沒有細則，規(guī)定小區(qū)立體停車場對外收費能否增加，,幅度是否有上限。
此外，有的地方停車供求關系不緊張的，車主也會嫌立體停車麻煩，同等價位會優(yōu)先考慮其他類車庫，導致立體停車場難以提價。
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建議：允許漲價甚至設定漲價上限
因此，有單位和住宅的業(yè)主建議，希望能明確允許公共立體停車場(醫(yī)院、圖書館)、單位立體停車場和住宅立體停車場適當漲價，甚至設定漲價上限，提高立體停車場的投資積極性。
